Financiamento Imobiliário: Como Funciona e o Passo a Passo Para Conseguir o Seu

Entender como funciona o financiamento imobiliário é o primeiro passo antes de sair comparando taxas entre bancos. No Brasil, esse tipo de crédito é organizado principalmente em dois sistemas regulados pelo Banco Central — o SFH e o SFI — e envolve etapas que vão muito além de simplesmente escolher a instituição com a taxa mais baixa anunciada.

SFH x SFI: Qual a Diferença

Segundo o Banco Central, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado para facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, especialmente para a população de renda mais baixa. Na prática, isso se traduz em regras mais protetivas para quem financia: a taxa de juros é limitada a 12% ao ano mais a variação da TR, e é possível usar o saldo do FGTS tanto na entrada quanto na amortização das parcelas ou em caso de dificuldade temporária de pagamento.

Uma resolução recente do Conselho Monetário Nacional ampliou o valor máximo do imóvel elegível ao SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, o que passou a incluir uma faixa maior de imóveis dentro das regras mais vantajosas desse sistema.

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é o modelo usado para imóveis fora dos limites e das condições do SFH — sem teto de taxa de juros regulado e com regras definidas conforme a fonte de recursos de cada instituição financeira. Costuma ser o caminho para imóveis de valor mais alto ou perfis que não se encaixam nas exigências do SFH.

Passo a Passo Para Conseguir o Financiamento

1. Organize seu orçamento e seu score de crédito. Antes de simular qualquer financiamento, vale entender sua real capacidade de pagamento e, se necessário, trabalhar para recuperar seu score de crédito — uma pontuação melhor tende a abrir acesso a taxas mais competitivas.
2. Simule a parcela em relação à sua renda. Os bancos costumam limitar o comprometimento da renda familiar com a parcela do financiamento a algo em torno de 30%. Simular esse número antes de procurar um imóvel evita frustração na hora da análise de crédito.
3. Pesquise taxas entre diferentes bancos. A diferença de taxa entre instituições pode representar milhares de reais ao longo do contrato — vale simular em pelo menos três ou quatro bancos antes de decidir.
4. Reúna a documentação necessária. Comprovantes de renda, identidade, certidões e, se for usar FGTS, o extrato do fundo, entre outros documentos exigidos pela instituição.
5. Aguarde a avaliação do imóvel pelo banco. A instituição financeira avalia o imóvel escolhido para confirmar se o valor pedido é compatível com o valor de mercado — essa avaliação também define o limite máximo financiável.
6. Passe pela análise de crédito. O banco analisa seu histórico, score e capacidade de pagamento antes de aprovar o financiamento e definir a taxa final oferecida a você.
7. Assine o contrato e registre o imóvel. Depois da aprovação, o contrato de financiamento é assinado e o imóvel passa a ter uma alienação fiduciária ou hipoteca em favor do banco até o fim do pagamento.

Entrada, Amortização e o CET

A entrada mínima exigida costuma variar entre 10% e 20% do valor do imóvel, dependendo do sistema e da instituição. Quanto ao pagamento das parcelas, os dois modelos mais comuns de amortização são o SAC, em que as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo, e o Price, em que as parcelas permanecem fixas durante todo o contrato — mas com uma proporção maior de juros pagos ao longo dos primeiros anos.

Antes de comparar propostas de bancos diferentes, olhe sempre para o Custo Efetivo Total (CET), e não apenas para a taxa de juros anunciada. Como explicamos em detalhes em outro artigo, o CET inclui seguros obrigatórios, taxas administrativas e outros encargos — é o número que realmente representa o custo total do crédito, e duas propostas com a mesma taxa de juros anunciada podem ter CETs bem diferentes entre si.

Use o FGTS a Seu Favor

Quem tem saldo de FGTS e atende aos requisitos do SFH pode usar o fundo de três formas principais: como parte da entrada, para abater o saldo devedor a cada dois anos, ou para pagar até 80% do valor de até 12 prestações consecutivas em caso de dificuldade temporária de renda. Vale simular esse uso com atenção, já que resgatar o FGTS reduz o valor disponível para uma eventual rescisão futura do contrato de trabalho.

Fontes

• Banco Central do Brasil — Sistema Financeiro da Habitação e Sociedade de Crédito Imobiliário
• Caixa Econômica Federal — CAIXA amplia financiamento para imóveis acima de R$ 2,25 milhões

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