Ao contratar um financiamento imobiliário, uma das primeiras escolhas que o banco apresenta é entre tabela SAC ou Price. A decisão parece técnica, mas mexe em duas coisas muito concretas: o valor da primeira parcela — que define se o financiamento é aprovado ou não — e o total de juros que você vai pagar até o fim do contrato. Em um financiamento de 30 anos, a diferença entre os dois sistemas pode chegar a centenas de milhares de reais.
O Que São Sistemas de Amortização
Toda parcela de um financiamento tem dois componentes: a amortização, que é a fatia que efetivamente abate o saldo devedor, e os juros, cobrados sobre o saldo que ainda resta. O sistema de amortização é apenas a regra que define como esses dois pedaços se distribuem ao longo do tempo.
Como os juros incidem sobre o saldo devedor, quem reduz o saldo mais rápido paga menos juros no total. É exatamente aí que os dois sistemas se diferenciam.
Tabela SAC: Parcelas que Caem ao Longo do Tempo
SAC significa Sistema de Amortização Constante. Nele, a parcela de amortização é sempre a mesma: se você financia R$ 300 mil em 300 meses, amortiza R$ 1.000 por mês do começo ao fim. Os juros, calculados sobre o saldo restante, vão diminuindo mês a mês.
Resultado prático:
- As parcelas começam mais altas e caem de forma contínua até a última;
- O saldo devedor cai mais rápido desde o primeiro mês;
- O total de juros pagos é menor do que na Price, em contratos de mesmo prazo e taxa.
Tabela Price: Parcelas Fixas do Início ao Fim
A Price, também chamada de Sistema Francês de Amortização, funciona ao contrário: a parcela é fixa (em valor nominal, antes de correção pelo indexador). O que muda é a composição interna dela — no começo, a maior parte é juros e pouco vai para amortização; com o tempo, essa proporção se inverte.
Resultado prático:
- A primeira parcela é menor do que na SAC, o que facilita a aprovação do crédito;
- O saldo devedor cai devagar nos primeiros anos, porque a amortização inicial é pequena;
- O total de juros é maior, justamente porque o saldo fica alto por mais tempo.
Um Exemplo de Quanto Isso Custa
Segundo simulação divulgada pela Serasa, em um financiamento de R$ 400 mil por 30 anos a 9% ao ano, a tabela Price custou cerca de R$ 200 mil mais em juros do que a SAC. É meio imóvel de diferença — pago apenas pela escolha do sistema de amortização.
A contrapartida é o fluxo de caixa: na SAC, aquela parcela inicial mais alta é a que o banco usa para calcular se a sua renda comporta o financiamento. Como a regra prática dos bancos limita a prestação a cerca de 30% da renda, um financiamento em SAC exige renda maior para o mesmo valor de imóvel. Vale conferir quanto você precisa ganhar para financiar um imóvel em cada cenário.
Comparativo Direto
- Primeira parcela: SAC mais alta / Price mais baixa;
- Evolução das parcelas: SAC decrescente / Price fixa;
- Última parcela: SAC bem menor que a primeira / Price igual à primeira;
- Total de juros: SAC menor / Price maior;
- Renda exigida: SAC maior / Price menor;
- Amortização antecipada: mais vantajosa na Price, porque o saldo devedor está inflado nos primeiros anos.
Quando Escolher Cada Uma
Prefira a SAC quando:
- O prazo é longo — financiamentos imobiliários podem chegar a 420 meses, e é nos prazos longos que a economia de juros da SAC aparece com força;
- Sua renda comporta a parcela inicial mais alta com folga;
- Você pretende manter o financiamento até o fim, ou por muitos anos;
- Você quer que a despesa fixa diminua com o tempo — o que ajuda quem está perto da aposentadoria.
Prefira a Price quando:
- O prazo é curto. É o caso típico do financiamento de veículos, normalmente limitado a 48 meses, em que a diferença de juros entre os sistemas é pequena;
- A parcela inicial da SAC não caberia no limite de comprometimento de renda;
- Você precisa de previsibilidade exata da parcela para planejar o orçamento;
- Você espera que sua renda cresça pouco nos próximos anos.
Cuidado com a correção do saldo: nos dois sistemas, o saldo devedor e as parcelas são corrigidos pelo indexador do contrato (TR, IPCA ou poupança, dependendo da linha). Isso significa que, na Price, a parcela é fixa apenas em termos nominais — ela pode subir com a correção. Compare sempre pelo Custo Efetivo Total (CET), que engloba juros, seguros e tarifas.
A Estratégia que Poucos Usam: Amortizar Antecipadamente
Independentemente do sistema escolhido, a forma mais eficiente de reduzir o custo do financiamento é amortizar antecipadamente, abatendo o saldo devedor. E há uma decisão dentro da decisão: ao amortizar, você pode pedir redução do prazo ou redução do valor da parcela.
- Reduzir o prazo economiza mais juros no total, porque elimina as parcelas finais;
- Reduzir a parcela alivia o orçamento no presente, mas economiza menos.
Se o seu objetivo é pagar menos no total, a combinação mais eficiente costuma ser Price com amortizações frequentes reduzindo prazo — ou, melhor ainda, SAC desde o início, se a renda permitir. Para entender todo o processo de contratação, veja nosso guia sobre como funciona o financiamento imobiliário passo a passo.
Fontes
- Caixa Econômica Federal — Perguntas frequentes sobre financiamento habitacional
- Serasa — Sistema SAC e Price: como decidir entre eles
- Banco Central do Brasil — Crédito imobiliário
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